Imóveis para classes média e alta tem número de lançamentos que, pelo menos, empatar com 2023 na cidade de São Paulo neste ano, porém, estoque de unidades prontas deve cair
Em 2024, quem pretende comprar um imóvel residencial novo, na planta, vai se deparar com uma oferta de lançamentos superior ou pelo menos semelhante à do ano passado na cidade de São Paulo. Porém, se preferir um apartamento pronto ou em via de ser concluído, encontrará menos unidades disponíveis do que em 2023.
O motivo é que, ao longo do ano passado, o estoque caiu, refletindo vendas superiores aos lançamentos de moradias. Entretanto, o cenário melhorou para a apresentação de novos projetos para as classes média e alta.
Além disso, a inflação e taxa básica de juros seguem em queda. As projeções de mercado coletadas pelo último Boletim Focus indicam para um Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) de 3,87% – abaixo dos 4,62% de 2023 – e para uma Selic de 9%, ante os 11,25% atuais.
Vale destacar também que a renda da população tem crescido, o endividamento das famílias tem caído – ainda que siga em patamar alto –, e a confiança do consumidor, aumentado.
Imóveis para classes média e alta
Em 2023, o volume lançado de unidades residenciais de imóveis para classes média e alta encolheu 18%, na capital paulista, para 36,4 mil unidades. Por sua vez, as vendas cresceram 15%, para 40,2 mil unidades, conforme levantamento do Secovi-SP. A entidade projeta de estabilidade a expansão de 5% nos volumes apresentados ao mercado e comercializados neste ano.
Em dezembro, os estoques direcionados para as rendas média e alta correspondiam a 12 meses de vendas, ante 16 meses um ano antes. No entendimento de Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP, o nível atual de estoques é “um ponto de atenção importante” para o setor.
Queda da Selic deve estimular lançamentos residenciais em São Paulo
Por outro lado, a SKR, focada no alto padrão, projeta lançar um Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 600 milhões, em 2024, o que significa um crescimento de 20% em relação ao ano passado. “Estamos otimistas, levando em consideração o ‘upgrade’ de moradia, buscado por diversas famílias em São Paulo, que valorizam espaços maiores, sensação de conforto, áreas mais verdes e um ‘hub’ de serviços oferecido pelo condomínio”, diz Pedro Marolla, diretor financeiro da SKR.
Para o presidente da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz Antonio França, há tendência de aumento de lançamentos e de vendas, neste ano, em razão da queda da taxa de juros. Está na hora, segundo França, de quem pretende comprar a casa própria partir para a aquisição.
“O imóvel no Brasil ainda é muito barato em relação a outras cidades do mundo. Todo mundo quer morar em um lugar bom, mas os bons terrenos não vão recuar de preço”, diz França.
Imóveis mais caros
Em contrapartida, Alberto Ajzental, professor de economia da Fundação Getulio Vargas (FGV), diz que “está mais caro e mais difícil comprar um imóvel”, mas pondera que o principal é se a pessoa tem as circunstâncias necessárias para a aquisição do bem. “A compra da casa própria depende 80% das condições do cliente e 20% do mercado, exceto em caso de eventos extremos”, afirma o professor da FGV.
Nenhuma outra compra, diz Ajzental, exige um comprometimento de renda “tão grande e por tanto tempo”. “Em 25 anos de financiamento, a pessoa vai passar por tantas situações na vida que 80% do que importa para a decisão [de adquirir um imóvel] é se o comprador se sente seguro para se comprometer em termos familiares, de emprego, de salário ou do negócio que possui”, acrescenta o professor da FGV.
Revisão de Plano Diretor e Zoneamento podem animar mercado imobiliário paulistano
No mercado, comenta-se que as revisões do Plano Diretor Estratégico (PDE) e da Lei de Zoneamento da cidade de São Paulo podem contribuir para que as incorporadoras tenham mais ânimo para lançar produtos. Isso porque, mesmo que as mudanças não tenham correspondido às expectativas do setor, trouxeram definições que ajudam a minimizar as dúvidas em relação à compra de terrenos e ao desenvolvimento de projetos.
“Antes, ninguém sabia o que iria acontecer”, diz Ricardo Raoul, diretor geral da gestora Paladin Realty Partners no Brasil, em referência ao potencial construtivo nos terrenos dos eixos de estruturação urbana – proximidades de estações de metrô e trem, e de corredores de ônibus – e nos miolos de bairros.
Já Naufel, do grupo Lopes, conta que espera recuperação do mercado paulistano de lançamentos e, no mínimo, estabilidade das vendas neste ano. “Resolvida a questão da Lei de Zoneamento, a motivação para os projetos fica atrelada ao mercado imobiliário e ao guarda-chuva macroeconômico que tem impacto no setor”, diz.
Bruno Greve, sócio e diretor de Real Estate Private Equity da gestora HSI, revela que as incertezas em relação ao conjunto de regras para a produção imobiliária paulistana fizeram com que a conclusão de operações de compra e venda praticamente parasse no mercado de terrenos.
Todavia, como existem algumas empresas com estoques elevados de imóveis, acrescenta Greve, a competição por terrenos diminuiu, tornando o ambiente interessante para a compra de áreas para empreendimentos a serem lançados no fim deste ano ou início de 2025.
*Foto: Reprodução/https://br.freepik.com/fotos-gratis/modelo-de-casa-e-bussola-em-plano-de-fundo-conceito-imobiliario_1203156.htm#fromView=search&page=1&position=9&uuid=f05e5d16-23c6-4f38-a8cf-9a84bbb30b6b